آپارتماننشيني هم قواعدي دارد!
آيا در آپارتمان شما هم بين ساكنان گهگاه اختلاف پيش ميآيد؟ آيا برخي از ساكنان سهم خود را از هزينههاي مشترك نميپذيرند؟ آيا در تعيين قسمتهاي مشترك آپارتمان مشكل داريد؟ آيا برخي از ساكنان، وسايل شخصي خود را در قسمتهاي مشترك ميگذارند و باعث ايجاد منظره نامناسبي در محلهاي عمومي ميشوند؟ براي پاسخ به اين چند پرسش، شايد اين نوشته بتواند به شما كمك كند.
گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است، مگر در صورت جلب رضايت تمامي مالكان.
ديگر دوره سكونت در خانههاي وسيع و باغها گذشته است و ضرورتهاي زندگي شهرنشيني و تمركز امكانات و منابع ما را وادار كرده است تا در محيطي تنگ و فشرده زندگي كنيم. طبيعي است كه هرچه مكانهاي زندگي انسانها فشردهتر شود، خواستههاي شخصي آنها بيشتر با هم برخورد ميكند. در اين شرايط افراد براي برخورداري از يك زندگي آرام ناگزيرند از برخي از آزاديهاي خود صرفنظر كنند و در ازاي حقوقي كه پيدا ميكنند، تكاليفي را در مقابل ديگران بپذيرند.
اينجاست كه قانون پا به ميان ميگذارد و اجراي اين حقوق و تكاليف را ضمانت ميكند. بسياري از مردم نميدانند كه قانوني به نام تملك آپارتمانها وجود دارد كه براي تضمين آرامش و تنظيم روابط ساختماني ساكنان آپارتمانها وضع شده است. اين قانون كه در سال 1343 به تصويب رسيده و در سال 1367 هم اصلاح شده و همچنين آييننامه اجرايي آن، مقرراتي را بيان ميكند كه دانستن آن براي هر آپارتماننشين ضروري است.
در اين نوشتار سعي ميكنيم شما را با مطالب مختلف اين قانون آشنا كنيم. مواردي مانند تعيين قسمتهاي اختصاصي و قسمتهاي مشترك آپارتمان، تشكيل مجمع عمومي مالكان و انتخاب مدير يا هيأت مديره آپارتمان، هزينههاي مشترك آپارتمان و نحوه تقسيم آنها و... مواردي هستند که همگي بايد مورد توجه قرار گيرند.
قسمتهاي اختصاصي و مشترك آپارتمان
گاهي بين ساكنان آپارتمان اين اختلاف پيش ميآيد كه چه قسمتهايي از ساختمان براي استفاده عموم است و چه قسمتهايي مختص واحدي مشخص است. قانون تملك آپارتمانها در نخستين مواد خود به اين موضوع پرداخته است. به موجب ماده يك مالكيت در آپارتمانهاي مختلف و محلهاي پيشه و سكونت، يك ساختمان شامل 2 قسمت است: مالكيت قسمتهاي اختصاصي و مالكيت قسمتهاي مشترك.
قسمتهاي مشترك آپارتمان بخشهايي از آن است كه به طور مستقيم و يا غيرمستقيم مورد استفاده تمام ساكنان است و نمي توان حق انحصاري براي آنها قائل شد. به عبارت ديگر، حق استفاده از اين قسمتها منحصر به يك يا چند واحد مخصوص نيست و به تمامي ساكنان به نسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق ميگيرد. همه قسمتهاي يك آپارتمان جزو قسمتهاي مشترك است، مگر آنكه در اسناد مالكيت، به عنوان ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكان تلقي شده باشد و يا اينكه طبق عرف و عادت محل آن قسمت متعلق به واحدي خاص باشد.
آيين نامه اجرايي قانون تملك آپارتمانها براي جلوگيري از اختلاف در تعيين قسمتهاي مشترك اين قسمتها را نام برده است كه عبارتند از:
الف) زمين زير بنا خواه متصل به بنا باشد يا بنا به وسيله پايه روي آن قرار گرفته باشد.
ب) تأسيسات قسمت هاي مشترك از قبيل: چاه آب و پمپ، منبع آب، مركز حرارت و تهويه، تابلوهاي برق، كنتورها، تلفن مركزي، انبار عمومي ساختمان و اتاق سرايدار در هر قسمت بنا كه واقع باشد، دستگاه آسانسور و محل آن، چاههاي فاضلاب، لولهها، گذرگاههاي زباله و محل جمعآوري آن و غيره.
پ) اسكلت ساختمان.
ت) درها، پنجرهها، راهروها، پلهها و پاگردها كه در خارج از قسمتهاي اختصاصي قرار گرفتهاند.
ث) تاسيسات مربوط به راه پله از قبيل وسايل تأمينكننده روشنايي، تلفن و وسايل اخبار و همچنين تأسيسات مربوط به آنها، به استثناي تلفن اختصاصي، شيرهاي آتش نشاني، آسانسور و محل آن، محل اختتام پله و ورود به بام و پلههاي ايمني.
ج) بام و تمامي تأسيساتي كه براي استفاده عموم شركا و يا حفظ بنا در آن ساخته شده است.
چ) نماي خارجي ساختمان.
ح) محوطه ساختمان، باغها و پاركها كه جنبه عمومي دارد و در سند اختصاصي ثبت نشده است.موارد بالا، قسمتهاي مشترك آپارتمان است كه در مالكيت مشاع تمام شركاي ملك است، هر چند كه در قسمت اختصاصي واقع شده يا از آن قسمتها عبور كند. همه مالكان يا استفادهكنندگاني كه نماينده مالك هستند، مانند مستأجران، حق استفاده از اين قسمتها را دارند و هيچ كس نميتواند از استفاده آنها تا حدي كه ضرري به استفاده ديگران وارد نياورد، ممانعت به عمل آورد.
گذاشتن ميز و صندلي و هر نوع اشياي ديگر و همچنين نگاهداري حيوانات در قسمتهاي مشترك ممنوع است، مگر در صورت جلب رضايت تمامي مالكان.
هزينههايي كه براي حفظ، نگهداري، نظافت و تعمير قسمتهاي مشترك آپارتمان مصرف ميشود، به ترتيبي خاص، تقسيم ميشود و حتي اگر يكي از ساكنان از برخي از قسمتهاي مشترك استفاده نميكند، باز هم بايد هزينههاي مربوط به آن قسمت را بپردازد (ماده 4 قانون تملك آپارتمانها اصلاحي 1376)
بنابراين اعتراض طبقه همكف مبني بر اينكه عليرغم استفاده نکردن از آسانسور، شارژ آن و يا هزينه تعمير آن از او هم مطالبه ميشود، قابل پذيرش نيست. زيرا آسانسور جزو قسمتهاي مشترك آپارتمان است و هزينههاي آن متوجه همه ساكنان است، ولو اينكه هرگز از آن قسمت مشترك استفاده اي نكنند.
شيوه اداره آپارتمان
اگر در اداره ساختمان شما نظم و ترتيبي وجود ندارد، اولين اقدام شما براي سامان دادن به اداره آپارتمان اين است كه با ساير مالكان يا استفادهكنندگان دور هم جمع شويد و در مورد حل مشكلات ساختمان چارهانديشي كنيد. خيلي سخت نگيريد، منظور يك جلسه رسمي و خشك اداري نيست. اين جلسه در آپارتمانهاي كوچك ممكن است ضمن ديد و بازديدها و مهمانيها انجام شود، البته در مجتمعهاي بزرگ آپارتماني تشريفات اداري آن، از قبيل ارسال دعوتنامه مكتوب با پست سفارشي، اغلب رعايت ميشود.
قانون به جلسهاي كه مالكان و استفاده كنندگان براي اداره آپارتمان تشكيل ميدهند، «مجمع عمومي» ميگويد. طبق ماده 5 آيين نامه قانون تملك آپارتمانها، در صورتي كه تعداد مالكان از سه نفر تجاوز كند، «مجمع عمومي» بايد تشكيل شود. براي اينكه جلسه مجمع عمومي رسميت داشته باشد و تصميمات آن قابل اجرا باشد، بايد مالكاني كه بيش از نصف مساحت كل قسمتهاي اختصاصي را در اختيار دارند يا نمايندگان آنها، در آن حضور داشته باشند. اما اگر مشكل اين باشد كه ساكنان ديگر واحدها به اين گونه جلسات بيتوجه هستند و در آن شركت نميكنند، قانون راهحلي براي آن معين كرده است.
در صورتي كه نتوانستيد اكثريت را دور هم جمع كنيد، تلاشتان را متوقف نكنيد، جلسه را پانزده روز به عقب بيندازيد و دوباره از همه واحدها براي شركت در آن دعوت كنيد. اگر در جلسه دوم هم تعداد كافي حاصل نشد، سماجت به خرج بدهيد و با دعوت مجدد جلسه سوم را پانزده روز بعد برگزار كنيد. اين جلسه با هر تعداد از حاضران رسميت خواهد داشت و تصميمات آن براي افراد غايب هم تعهد ايجاد مي كند. (تبصره ماده8 آيين نامه اجرايي)
اصل بر اين است كه در جلسه مجمع عمومي، مالكان آپارتمانها شركت كنند، اما مالك ميتواند به جاي خود نمايندهاي معرفي كند. اغلب معمول است كه مستأجر به نمايندگي از مالك در جلسه شركت ميكند. اگر چند نفر مالك يك واحد آپارتماني باشند، بايد طبق ماده 7 قانون تملك آپارتمانها، از طرف خود يك نفر را براي شركت در جلسه مجمع عمومي انتخاب و معرفي كنند.
در نخستين جلسه مجمع عمومي، ابتدا رئيس مجمع عمومي براي اداره جلسه انتخاب ميشود. سپس مدير يا مديراني از طريق رأيگيري براي اداره امور ساختمان تعيين مي شود.
از جمله ديگر اختيارات مجمع عمومي گرفتن تصميمات كلي در مورد اداره امور ساختمان و همچنين تصويب گزارش مربوط به درآمدها و هزينههاي سالانه است. همه تصميمات مجمع عمومي بايد در صورت جلسهاي درج شود تا بعداً قابل مراجعه و استناد باشد. اين صورت جلسه نزد مدير ساختمان نگهداري ميشود. تصميمات مجمع عمومي در صورت رعايت شرايط ذكر شده طبق ماده 6 قانون تملك آپارتمانها، براي كليه شركا الزامآور است. براي اينكه غايبان جلسه ادعا نكنند كه از تصميمات مجمع عمومي بياطلاع بوده اند، اين تصميمات ظرف مدت 10 روز توسط مدير ساختمان به اطلاع شركاي غايب ميرسد.بسياري از مشكلات ساختمان را ميتوان از طريق همين جلسات حل کرد. به طور مثال در برخي از آپارتمانها بازي بچهها و سر و صداي آنها در حياط آپارتمان مزاحمتهايي را براي ساكنان ايجاد ميكند. اگر اقدامات مدير ساختمان براي رفع اين مزاحمتها مؤثر واقع نشد، مجمع عمومي ميتواند براي حل اين مشكل چارهانديشي كند، مثلاً ميتوان ساعتهاي مشخصي را براي بازي بچهها تعيين کرد.
اما چون تشكيل جلسات مجمع با شرايطي كه قانون براي آن تعيين كرده، معمولاً دشوار است، همان طور كه اشاره شد، مدير يا مديراني انتخاب ميشوند و مسئوليت حفظ و اداره ساختمان و اجراي تصميمات مجمع عمومي به او يا آنها واگذار ميشود.
اختيارات مدير ساختمان
سعي كنيد فردي لايق و امين را به عنوان مدير ساختمان انتخاب كنيد؛ زيرا وظايف و اختيارات مهمي در طول سال برعهده اوست.
يكي از وظايف مدير، نگهداري از حسابهاي مالي ساختمان و حفظ خزانه (صندوق مالي) است. او بايد دفتري براي ثبت درآمدها و هزينهها داشته باشد و هر ساله اين دفتر را به پيوست قبوض و اسناد مربوط را براي تصويب ترازنامه به مجمع عمومي ارائه كند. البته در مجتمعهاي بزرگ معمولاً براي انجام اين وظايف مالي يك خزانه دار تعيين ميكنند.وظيفه ديگر مدير ساختمان كه شايد خيلي از افراد از آن بي اطلاع باشند، اين است كه تمام بنا را به صورت يك واحد در مقابل آتش سوزي بيمه كند، سهم هر يك از واحدها از حق بيمه به نسبت مساحت آن واحد به مساحت كل قسمتهاي اختصاصي خواهد بود، كه اين مبلغ توسط مدير از هر واحد اخذ و به بيمهگر پرداخت ميشود.
مدير ساختمان همچنين مكلف است كه ميزان هزينههاي مستمر و مخارج متعلق به هر شريك و نحوه پرداخت آن را به وسيله نامه به او اطلاع دهد. طبق آخرين ماده آييننامه اجرايي، به منظور تأمين هزينههاي ضروري و فوري، مدير ساختمان بايد وجوهي را به صورت تنخواهگردان به نحوي كه مجمع عمومي معين ميكند، دريافت كند.
منبع: روزنامه اطلاعات
